OPIFICIO INDUSTRIALE CON AREA PERTINENZIALE

Opificio industriale di superficie commerciale complessiva di 13.523,87 mq., composto da un fabbricato industriale originariamente destinato alla lavorazione di vegetali e prodotti ittici, un appartamento e un’ampia corte comune.

Il compendio immobiliare è sito nella zona artigianale Località Topaie, su un’area interposta tra la S.S. n°1 Aurelia e la Ferrovia “Pisa-Roma”, zona quasi interamente occupata da insediamenti artigianali-commerciali-industriali.

Il complesso industriale è costituito da più corpi di fabbrica, costruiti in epoche differenti ma in continuità e comunicanti tra loro, oltre a un corpo di fabbrica autonomo, adiacente al fabbricato principale, al primo piano del quale si trova l’appartamento con destinazione Abitazione residenziale per il Custode/Guardiania.

Il tutto è inserito in un’ampia corte, delimitata da recinzione dotata di siepe, che si sviluppa su tutto il perimetro dell’opificio e a servizio solo dello stesso, quasi totalmente pavimentata e in parte destinata a parcheggi, corsie e spazi di manovra, a verde privato e a percorsi pedonali pavimentati, nonché a zone di stoccaggio, servita da più ingressi pedonali e carrabili dalla viabilità pubblica, oltre a pertinenze comuni ed esclusive.

Il compendio immobiliare è altresì dotato di vari corpi scala esterni ed interni che costituiscono plurimi accessi ai corpi di fabbrica dalla stessa corte di pertinenza.

I corpi di fabbrica presentano tutti una geometria semplice con pianta rettangolare: due blocchi sviluppano su un solo piano, mentre un terzo, ove sono ubicati gli uffici e i locali accessori è composto da due piani fuori terra, oltre ad una modesta e originaria porzione al piano interrato che a partire dall’evento alluvionale che ha interessato la zona nel 2012 risultava inaccessibile e inutilizzabile.

Il complesso industriale può essere così diviso:

• locali/ambianti destinati al ciclo produttivo e annessi servizi per il personale della superficie di 9.937 mq;
• uffici e locali di rappresentanza della superficie di 1.629,30 mq;
• appartamento residenziale del custode/guardiania della superficie di 162,30 mq;
• corte di pertinenza della superficie di 10.377 mq.

La struttura portante dei corpi di fabbrica è costituita, in riferimento alla palazzina “uffici” da struttura puntiforme con pilastri, travi in c.a., solai in latero-cemento e muri in tamponatura in laterizio, mentre la zona destinata alla lavorazione e stoccaggio ha struttura portante costituita da pilastri e travoni in calcestruzzo precompresso prefabbricato e copertura realizzata con pannelli coibentati di lamiera grecata. In uno dei corpi di fabbrica è presente una copertura in latero cemento con soprastante guaina impermeabilizzante.
La struttura è tamponata sul perimetro esterno nella sua totalità con pannelli sandwich coibentati prefabbricati, in parte autoportanti, mentre all’interno, per la compartimentazione e suddivisione dei vari ambienti funzionali, sono state utilizzate stesse pannellature, ma in alcuni casi non autoportanti. La pavimentazione interna è nella quasi totalità di tipo “industriale” e in alcuni spazi con caratteristiche particolari in funzione delle originarie tipologie di lavorazioni e delle destinazioni di utilizzo dei vari ambienti. Sono presenti ampie zone in cui la pavimentazione è stata rimossa o danneggiata pesantemente, venendo meno la continuità della stessa, oltre ad essere presenti i tirafondi in acciaio che ancoravano a terra le scaffalature, i macchinari ed i paracolpi in acciaio.
La zona “nuovi uffici” ha parete perimetrale esterna in vetro e una pavimentazione realizzata prevalentemente in legno con finiture tipo parquet.
Oltre agli uffici e ai locali accessori, il fabbricato inteso nella sua totalità è costituito da locali a grande luce originariamente utilizzati per la movimentazione delle merci, spazi originariamente dedicati alla lavorazione dei prodotti e locali originariamente dotati di “temperatura controllata” per la conservazione anche di prodotti finiti. Attualmente tali locali non hanno più le caratteristiche e i requisiti igienico-sanitari per mantenere le destinazioni di utilizzo originarie, anche in considerazione dello stato attuale degli impianti a servizio degli stessi, nonché l’avvenuta rimozione degli impianti specifici che caratterizzavano la catena di lavorazione e trasformazione dei prodotti alimentari.
Nella zona perimetrale del fabbricato sono presenti locali tecnici nei quali erano installati apparecchiature elettriche per la produzione di fluidi termovettori e macchine per il trattamento dell’aria che consentivano l’utilizzo degli ambienti.
Nel complesso, l’opificio industriale presenta uno stato di conservazione e manutenzione insufficiente rispetto all’originaria destinazione d’uso, aggravato dalla mancanza di opere di manutenzione e dal disuso, nonché la necessaria messa a norma e/o verifica degli impianti (Vedasi Perizia pp. 12,13 e 14).
Si rileva in particolare lo stato di ammaloramento della copertura, la quale presenta ampie zone di ristagno di acque meteoriche, nonché infiltrazioni che riguardano l’intero solaio di copertura e fessurazioni con presenza di vegetazione spontanea, che hanno causato danni alla struttura e ai locali sottostanti. (Vedasi Perizia pp. 11 e 12).

RIFERIMENTI CATASTALI
censito al N.C.E.U. del Comune di Orbetello, Strada dell’Airone:
– foglio 31, p.lla 380, sub. 4, Cat. D/7, Rendita € 66.195,00, piani S1-T-1
(B.C.N.C. foglio 31, p.lla 380, sub. 3 – corte, ente urbano);
– foglio 31, p.lla 380, sub. 5, Cat. A/7, classe 2, consistenza 6,5 vani, superficie catastale 163 mq, escluse aree scoperte 162 mq, Rendita € 1.577,78, piano T-1;
(B.C.N.C. foglio 31, p.lla 380, sub. 3 – corte, ente urbano).

CONFORMITÀ CATASTALE, EDILIZIA E URBANISTICA
Il fabbricato industriale (sub. 4), identificato catastalmente come fabbricato costruito per esigenze industriali – stabilimento lavorazione di vegetali e prodotti ittici, presenta una corrispondenza catastale non aggiornata, in quanto al momento del sopralluogo del 24/01/2025 non risultavano più presenti gli elementi e gli impianti che caratterizzavano le destinazioni d’uso attribuite ai singoli ambienti e all’opificio nella sua totalità. Sono state riscontrate altresì alcune modifiche e difformità interne inerenti agli elementi divisori di alcuni ambienti del piano terra in cui venivano svolte le lavorazioni, nonché dei locali uffici e degli spogliatori al primo piano (Vedasi Perizia pp. 14 e 20).
Anche l’appartamento residenziale (sub. 5) è rappresentato catastalmente con corrispondenza non aggiornata, in quanto attualmente non è utilizzato come appartamento, bensì come ufficio e archivio della società in concordato preventivo, in quanto il Fabbricato principale (sub. 4 escluso il piano terra sottostante l’appartamento in oggetto) era stato dato in locazione con contratto di locazione ad uso commerciale in data 21/10/2015, rinnovato in data 15/10/2021, con scadenza al 30/06/2022.
La corte comune (sub. 3) è rappresentata catastalmente con corrispondenza aggiornata.
Per quanto riguarda la normativa urbanistica, con riguardo agli Strumenti della Pianificazione Territoriale gli immobili ricadono nell’U.T.O.E. – ORBETELLO, ALBINIA E FASCIA INFRASTRUTTURALE, per la quale l’Art. 101 Individuazione delle U.T.O.E. e disposizioni generali e l’Art. 83 Territorio urbanizzato: morfotipi del sistema insediativo della Disciplina del P.S. detta disposizioni, indicazioni, obiettivi e azioni, e sono inseriti e facenti parte del Tessuto prevalentemente produttivo e/o turistico-ricettivo.
In merito agli Strumenti della Pianificazione Urbanistica, in base al REGOLAMENTO URBANISTICO vigente nel Comune di Orbetello, gli immobili in oggetto e l’area di pertinenza degli stessi, sono inseriti in Ambito soggetto a pianificazione urbanistica pregressa – P.I.P. “Piano di Insediamenti Produttivi – zona DT2 della Variante zona produttiva in loc. “Topaie”, nonché, nello specifico Ambito soggetto a pianificazione urbanistica pregressa – VARIANTE URBANISTICA – Variante al PRG in loc. “Topaie”, regolamentati dall’art. 85 delle N.T.A. (Vedasi Perizia pp. 15-16).
Sempre in riferimento agli Strumenti della Pianificazione Urbanistica operanti ad oggi nel Comune di Orbetello, con Del. C.C. n°23 del 23/05/2023, ai sensi dell’art. 19 della L.R.T. n°65/2014 e ss.mm.ii., il Comune di Orbetello ha ADOTTATO il NUOVO PIANO OPERATIVO. Gli immobili in oggetto e l’area di pertinenza degli stessi, sono inseriti nell’ambito dei Tessuti Specialistici, in particolare “TPS1 – Tessuto produttivo specialistico lineare” regolamentato dall’art. 67 delle N.T.A. Si evidenzia che ad oggi il PIANO OPERATIVO è solo adottato e pertanto, nell’ambito degli atti di governo del territorio, sono vigenti le norme di salvaguardia ai sensi dell’art. 12 del D.L. n°380/2001 e ss.mm.ii. e ai sensi dell’art. 103 della L.R.T. n°65/2014 e ss.mm.ii. In considerazione di ciò, attualmente e fino all’approvazione finale del PIANO OPERATIVO o della decadenza delle misure di salvaguardia previste ai sensi dei sopra citati articoli normativi, sugli immobili in oggetto è vigente la norma attuativa più restrittiva che, nel caso in specie, è quella che scaturisce dal combinato dell’articolato fra le N.T.A. del R.U. vigente e quelle del P.O. adottato, applicando i parametri e gli indici più restrittivi di ognuna di esse. (Vedasi Perizia pp. 16, 17 e 18).
Dall’esame delle pratiche edilizie, si è potuto riscontrare che gli immobili presentano alcune difformità e pertanto risultano non conformi a quanto regolarmente legittimato. In particolare, come in precedenza analizzato, il fabbricato industriale presenta delle difformità edilizie relative alle opere murarie, che sono comunque sanabili, e delle difformità relative alla sua destinazione d’uso, non sanabili. Ugualmente le difformità edilizie riscontrate nell’unità abitativa e relative alla sua destinazione d’uso non sono sanabili, con conseguente necessità di rimessa in pristino dello stato legittimo. (Vedasi Perizia pp. 18,19, 20 e 26).

MEDIANTE PROCEDURA COMPETITIVA  ASINCRONA TELEMATICA

Tale modalità di svolgimento prevede che i rilanci possano essere formulati esclusivamente in via telematica 
Le offerte potranno essere presentate come di seguito:

1) telematicamente (offerta telematica) collegandosi al sito https://pvp.giustizia.it  o al portale del gestore della vendita telematica www.spazioaste.it:

L’offerta di acquisto, anche ai fini della partecipazione alla gara, dovranno pervenire dagli offerenti entro le ore 21.00 del 26 gennaio 2026, in via telematica all’interno dei portali sopra indicati, previa registrazione, seguendo le indicazioni riportate e contenute nel “manuale utente” disponibile all’interno del portale PST Giustizia.

Per le offerte telematiche è’ possibile seguire il video con le istruzioni per la compilazione a questo link  ISTRUZIONI PER OFFERTE TELEMATICHE

PROMEMORIA DATE SALIENTI:

OFFERTE: entro e non oltre il 26 gennaio 2026 ore 21:00

INIZIO GARA: 29 gennaio20 26 ore 13:00 (all'esito delle offerte presentate)

TERMINE GARA: 30 gennaio 2026 ore 18:00

Diritto di piena proprietà

Il complesso immobiliare risulta libero da persone. I fabbricati risultano occupati da mobilia, attrezzature, materiali, rifiuti anche speciali e scarti di lavorazione di nessun valore commerciale il cui onere di sgombero e smaltimento sarà a carico/cura ed onere dell’aggiudicatario.

Attualmente è stato avviato il procedimento per l’apposizione del vincolo preordinato all’esproprio per pubblica utilità da parte della Regione Toscana per l’attuazione di interventi per il “Riassetto idraulico della zona del Guinzone con riescavo Canale 5 – Comune di Orbetello”, in particolare riguardanti parte della corte pertinenziale e precisamente una striscia di area posta a margine della delimitazione di confine che si trova parallela al fosso adiacente. La superficie oggetto di esproprio è pari a 150 mq, mentre la superficie oggetto di occupazione temporanea è pari a 631 mq. (Vedasi Perizia pp. 9 e 22 e Allegato A.04).

Il saldo prezzo, detratto quanto già versato a titolo di cauzione, dovrà essere versato nelle mani del soggetto specializzato, ovvero del liquidatore giudiziale, a mezzo assegni circolari non trasferibili intestati alla procedura, entro il termine perentorio di 120 giorni (termine non soggetto a sospensione feriale) dalla data di aggiudicazione provvisoria.

Nello stesso termine e con le stesse modalità, dovranno essere versate dall’aggiudicatario tutte le spese, gli oneri fiscali ed i tributi occorrenti per perfezionare il trasferimento del bene oggetto della presente vendita, le quali saranno comunicate dal liquidatore giudiziale e/o dal soggetto specializzato.

Si precisa che non è concessa la rateizzazione del prezzo in 12 mensilità di cui all'art. 107 l.f. e art. 569 c.p.c., ritenuto che essa non corrisponda alle esigenze di celerità del processo ed agli interessi delle parti, interessi che sopravanzano - in un doveroso bilanciamento - quelli dei potenziali aggiudicatari a conseguire una modesta dilazione del termine per il versamento del prezzo.

Se l’aggiudicatario intenderà, sussistendone i presupposti, beneficiare delle agevolazioni per la cosiddetta “prima casa” o di altre agevolazioni previste dalla legge, dovrà dichiararlo all’atto dell’aggiudicazione provvisoria o mediante apposita dichiarazione scritta contenente l’attestazione della sussistenza dei requisiti di legge, da comunicare al soggetto specializzato e/o al liquidatore giudiziale, nei cinque giorni successivi l’aggiudicazione provvisoria.

Il versamento del saldo prezzo e delle spese occorrenti per il perfezionamento del trasferimento, potranno essere effettuate anche a mezzo bonifico, sul conto corrente della procedura e/o del soggetto specializzato.

Per la visione e per ulteriori informazioni, è possibile contattare in qualsiasi orario, anche nei giorni festivi, il referente a lato indicato al numero telefonico o tramite email.

IN AUTO

Da Nord

Entrare in A1 e prendere l'uscita per A15/E31
Prendere l'uscita e E80 in direzione di Strada Provinciale Aurelia Vecchia/SP152 a Follonica. Prendere l'uscita Follonica Nord da E80
Seguire Strada Provinciale Aurelia Vecchia/SP152 e Via Leopardi fino a Via Bicocchi.
Seguire indicazioni per Follonica.

Da Sud

Seguire E80 in direzione di Strada Regionale 439 Sarzanese Valdera/SR439 a Follonica.
Prendere l'uscita Follonica Est da E80
Seguire Strada Regionale 439 Sarzanese Valdera/SR439,
Strada Provinciale Aurelia Vecchia/SP152 e Via Leopardi in direzione di Via Bicocchi
Seguire indicazioni per Follonica.

IN TRENO

Follonica dispone di stazione ferroviaria raggiungibile con il treno. Per maggiori informazioni
www.trenitalia.com